在一份最新的调查中，夏威夷州再次成为2018年美国幸福感（最快乐健康）最高的州，这是自盖洛普于2008年开始追踪幸福感以来，夏威夷第七次登上榜首。 盖洛普的排名是基于2018年对美国所有50个州的11万5千多名成年人进行调查得出的结果。 盖洛普的幸福指数根据居民对自身职业生涯、社交生活和社区满意程度对各州进行评分，其它衡量指标包括居民的财务安全和身体健康等。   以下是5大具体衡量指标： 职业生涯：喜欢你每天做的事情，并且有动力去实现目标； 社交：在生活中拥有支持性的关系和爱； 财务：管理自己的经济生活，以减轻压力和提高安全性； 社区：喜欢你住的地方，感到安全，并为你的社区感到自豪； 身体健康：有足够的健康和足够能量来完成每天的工作。 …

近日，小编结束十几天的美国内华达、加州、亚利桑那、犹他州等西南诸州的游学，对老美的房地产相关，有十点尖锐的感受，分享下：   一、 房地产业规范：稳定的存在 稳定体现在多方面。九哥认为稳定之基：土地、房子的稳定。 它属私有制财产制，房屋买卖包括土地，买房的同时就买下了房子的地，产权是永久的。个人、公司也可买永久的地。制度上有保障。如，在房地产活动中，第三方协助，估价公司、房屋检查、公证、银行、经纪人制度、产权保险公司等，力保公平、透明。另外，美国房源共享、卖家支付佣金、可选固定利率、买房利息可抵个税等，游戏规则稳定。如，美国房地产的一些税费，加州大概是在1.2-2.0%之间，按房子的市场价值计算，而不单独按土地面积、建筑面积计算。 二、车轮上的房地产：没有小汽车勿论家国 说美国是“轮子上的国度”，一点不假。没有小汽车，几乎寸步难行。 首先，很多机场建在市区、市区附近，而典型的居住区在郊区、远郊。 其次，很多州、市，公共交通远没有我国国内大中城市便捷，缺乏稠密、发达的地铁网、公交网、高铁网，更没有北京市内极流行的电动自行车.几乎家家户户依靠小汽车出行，因居住区和商业区截然分离，居住区一点儿商业也没有，购物、下馆子、去银行、送孩子上学、去所有的公共服务机构，依靠小汽车。虽有快递、送餐，但不像国内大城市那么流行。相比，高峰期，也有不太严重的堵车，但飞机不少，飞机救护、救援普遍。汽车很重要，交通文化也可圈可点。如，在美国很多区域，小汽车让行人。在路口，小汽车司机看到行人，停下来，让行人先走。 …

“三天不打，上房揭瓦”，在海外，如果你家里有这样的熊孩子，你可得小心！这不，又有一波熊孩子惹了祸，结果把爹妈害惨了！ 把孩子单独留在家 华人妈妈被告遗弃幼童 在海外，把孩子单独留在家中，也可能触犯法律。2018年11月初，一位意大利的华人妈妈出门给丈夫送饭，把3个6岁以下的孩子留在了家中。3个孩子不见妈妈回来，自己出去寻找，6岁的孩子抱着一个新生儿，带着另一个稍小的孩子就出门了。路人看到后报警，意大利警方认定，这位华人妈妈的行为构成了遗弃幼童罪，对其提起了诉讼。 用扫帚打偷压岁钱儿子 华人妈妈被控罪 大年初一(当地时间2019年2月5日)，美国华人李女士发现大儿子偷拿了弟弟的压岁钱，盛怒之下用扫帚打了他，结果被法院控罪，还被下了禁止令，半年不允许靠近儿子。   当天，李女士分别给了两个儿子压岁钱，后来，小儿子抽屉里的压岁钱不见了，她认为是大儿子偷走了弟弟的压岁钱。李女士举起扫帚准备打，不料大儿子躲闪时正撞在扫帚上，导致脸部青肿。第二天，老师发现了孩子脸上的伤痕，随即报警。 警方当晚逮捕了李女士。李女士对打孩子表示十分后悔，但她也坦言，大儿子有偷拿家里钱财的坏习惯，有时还会把同学的东西拿回家，她只是想教育大儿子改掉恶习。李女士目前已被法庭下了禁止令，要求她半年之内不得靠近孩子。被放出后，李女士只得搬走借住在亲戚家，两个儿子交给孩子的父亲照看。 …

网上有不少来美国炒房大赚的帖子，相信让不少有钱人为之心动。而实地调研一下在纽约买房养房卖房的种种税费等成本，发现这种吸睛的帖子如果不是有意误导，提及的大多也是难以复制的个案。美国房子之所以炒不起来，是因为相关税费在制度设计上，给一般投资者的炒房冲动戴上了“软抑制的脚镣”。 纽约地产专家在接受新华社记者采访时表示，炒房这个概念在美国不适用。美国房地产市场历史悠久，法律齐全。次贷危机过去10年了，美国房地产市场已基本回归理性，即便是在纽约这样的繁华大都市，房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税、物业费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本，靠炒房子短期内赚大钱几乎是不可能的事。 抑制炒房最直接的手段是资本所得税。如果在购房后一年以内卖掉，所得利润需交短期资本所得税，这个税率与卖房者个人所得税率相当，收入越高，税率越高，短期资本所得税也越高。2017年税率为10%到39.6%，共7个档次。如果在购房后一年以上两年以内卖掉，所得利润则按长期资本所得税缴纳。这个税率一般是15%，高收入阶层是20%，低收入阶层则不需要缴纳此税。若持有房屋两年以上，且此房是卖房者自住房，则有25万美元（1美元约合6.9元人民币）的利润免税额，夫妇共同申报，免税额为50万美元。而如果是二套、三套投资房，则无此免税额待遇。另外，对于外籍房产持有人在售房时会有10%的预扣税，可在当年报税季申报，多退少补。 同时，在美持有房产的成本也相当高昂。首当其冲的是房地产税。房地产税率由当地政府决定，各州有差异，同一州内不同郡市之间也可能不同，具体计算起来比较复杂。在纽约，除曼哈顿岛之外，一般而言，房产密度较高或者商业较发达的郡县，房地产税相对会低些。比如长岛，价值在200万至300万美元左右的房产，房地产税一年就可能要3万至5万美元。另外，由于房地产税中有一部分是教育费用，好学校周边的房子，房地产税也会因此增加。 其次是物业费。公寓楼物业管理公司收费不低。 纽约皇后区森林小丘一套两居室的使用权公寓，一年物业费8000至1.4万美元左右；如果是产权公寓，一年房地产税加物业费也会在1万美元左右。独立房还要支付剪草坪、扫雪等费用（如果自己不做的话），一个季节下来也需要1000美元左右。如有不慎还会吃市政罚单，比如丢垃圾不合规，罚款300美元等。 第三就是房屋保险。 为防火灾、飓风等天灾人祸，房子必须买保险。一般房险每年在750至2000美元左右，如果出租房里有2至3家人住，保险也会增加。房屋修缮和维护费也不低。房子里的地毯、地板、中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机、干衣机、灶台和微波炉等，出租了也需房主维护修理，到使用寿命年限则需全部翻新更换，水、气、电、供暖和制冷系统更需维护，独立房还需维护或更换房顶、外墙、内墙，草坪需要剪草，游泳池需要专业维护等等，而美国人工相当昂贵，动辄几百数千美元是常事。记者的一位华人朋友在长岛买了套6个卧室的豪宅，住进去不久就发现光请人打扫卫生、维护泳池就每月花费不菲，最后索性只住一个角落，泳池也拿塑料布给蒙上了。 即便是出租，还有空置和租客赖租的风险。租约一般一年一签，到期租客不续签，则需整修清理，寻找新租客。要碰上赖租的，需要隔30天书面催租一次，催租两次后，才可提告，而法庭排期则要在2至3个月以后，法官判其败诉后还要给他一个月搬家期限，如有孩子，这个期限会更长，至少6个月的租金泡汤。且不说还需要付每小时150至300美元的律师费。 此外，卖房时需交付房产中介佣金、转让税及其他手续费，加在一起约为房价的8%-10%，而当初买房时还支付了房价4%左右的相关手续费用。 显然，在房价上涨幅度有限的情况下，减去上述种种成本，在美国投资房产要在短期内赢利几乎是不可能的。也有不少美国人买房投资，但大多做长线出租，他们首先关心的不是房价能涨多少，而是房子是否保值，更注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素，“前提是，租金至少足以支付月供、保险和物业费等”。

当前房市虽位居历史高点，但能协助孩子买房的家长并未袖手旁观 ，而是和子女协力置产。 房产网3月份报告显示，一家人买房同住的情况渐趋普遍。 房地产数据资深副总表示，多名未婚买主共列于购买契约的情况，在最受欢迎的房地产市场逐渐普遍，许多买家是帮孩子买房的家长，或共同持有新房产。 在加州圣荷西，2018年第2季约49.3%的房产销售为共买，旧金山、檀香山、西雅图、迈阿密、波士顿和杜伦市(Durham)的共买比率则至少为25%。 另据联邦住宅管理局(FHA)在2018年底公布的最新年报，26.2%的FHA房贷借款人有家人赞助头期款，高于2011年的22%。 有能力帮孩子出头期款或买房的家长认为，这是双赢局面，因为房价会随时间上涨。如果家长考虑与孩子合买房产，以下3点要注意。 付现或贷款 房地产网站Realtor首席经济学者丹妮尔．海尔(Danielle Hale)说，若要贷款，强烈建议找律师撰写正式契约，以免孩子未来搬家后，父母得承担巨额房贷。 …

根据短租平台最新数据显示，洛杉矶县Airbnb业务领先加州，去年有270万游客人次，屋主共获得6亿1300万元收入，均排名加州之冠。在加州范围，去年Airbnb替房主创造20亿元收入，吸引900万人次造访。 该公司数据显示，目前洛县有超过2万7000居民通过Airbnb平台分享他们住房，获得的收入是巨大的。Airbnb称，提供短租的房主，每年收入可达1万1400元，对许多房主来说得以维持生计。 排名第二与第三的是圣地牙哥与旧金山，去年分别进帐2亿1300万元与1亿4300万元，河滨县则以1亿1000万元排名第四，紧接著是橙县1亿500万元。而圣伯纳汀诺县以8800万元排名第七。 整体Airbnb访客人次来说，圣伯纳汀诺县达70万9000人排名第三，低于圣地牙哥的100万人次，高于旧金山39万2000人次。 除Airbnb房主收入外，城市和县也通过此获得收入，如向屋主收取的税收等。2018年，Airbnb房主向加州城市与县共缴交超过1亿1500万元税金。 杭廷顿滩居民Kathryn Leassiur与丈夫将家中两间客房作为Airbnb出租。她说，他们夫妻过去曾在大公司上班，但她于2002年被解雇，先生2009年被解雇，他们依赖Airbnb租金，平均每月1500元。 部分城市对Airbnb有所限制。如杭廷顿滩不允许在该市连续30天经营短期租任。但该市议员Barbara Delgleize表示，该市目前正处于针对Airbnb法规的「聆听模式」（listening mode），未来可能会随时间与对该城市居民最佳的需要进行调整。 …

在美国买了新房，第一件事是做什么?对于很多中国买家而言，拥有美国房产后，第一件事就是按照自己的心意，将房子重新装修下。但在这要注意，美国房子的装修以及后期维护，很多时候并不是件简单的事。今天我们就一起来谈谈，美国房子装修、养护有哪些禁忌不要犯!   美国房子装修禁忌   01 改造装修不要时尚设计 改造装修应该为房屋发展方向为目的。如果您打算将来出售，请保持中性经典设计而不是时尚设计。一般而言，流行趋势通常只持续两到四年。改造时请记住这个时间框架。 02 不要过度私人定制 过度的私人定制是转售交易的杀手。买家希望看到别人住过的公寓能成为自己家的潜力，所以你必须去除属于你个性的壁纸、过度艺术装饰的浴室瓷砖和奇怪/不寻常的灯具。 …

以外國人身份在美國投資房地產時，需要瞭解美國房產相關的稅務，例如所得稅、預扣稅、贈予稅以及遺產稅等。同時，應該考慮其他事項，如資產規劃和移民前規劃，避免因為資產傳承或身份調整等問題，造成利益損失。而外國投資人投資房地產時進行稅務規劃的最佳時間是在簽訂合同之前，通過採取非常前瞻性的稅務規劃，外國投資人往往能夠在投資時顯著減少甚至消除一系列於己不利的稅務後果。   作為非居民外籍人士在美國投資房產後，需要繳納哪些稅務？ 當非居民外籍人士在美國投資房地產並出租時，便需要向美國政府申報其個人所得稅。在通常情況下，如果非居民外籍人士在美國擁有出租房產收入的時候，每一年度，需要申報兩份稅表，一份向聯邦政府申報聯邦個人所得稅，一份向房產所在州申報州個人所得稅。房產相關的開銷（如物業費，房產稅，水電費，維修費等）可以相應抵扣，只有淨收益才需要被徵收稅。 假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬美金，扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊費用共計2萬美金，則此出租房產淨收入為1萬美金，符合12%等級稅率，最後算出來當年大概要交1200美元的聯邦稅。 如果當年房子沒有順利的出租，個人所得為零的情況下，仍然要申報。 比如一年在美國的租金收入為2萬美元，但是物業費、房產費、維修費、水電費、管理費等等這些支出為3萬美元，結果出租房的淨虧損有1萬美元。這時業主千萬不要以為出租房產處於虧損狀態就不需要申報，如果你不申報美國稅局就會認為你只有租金收入2萬美元，而沒有虧損，那麼就會按2萬美元的收入來征你的所得稅。 當非居民外籍人士在美國投資房地產並出售時，所產生的收益被視為美國來源收入，通常需要想美國繳納資產所得稅。對於外國公民（以及信託基金）而言，出售持有時間達一年或以上的房地產都需要繳納15％的資本利得稅。對於非美國公司而言，出售房地產所需繳納的資本利得稅稅率最高可達到35％。為了避免外國投資者逃稅，美國IRS將這部分稅設置為預扣稅，規定外國投資人在出售物業時需要交納預扣稅，投資人需要預扣數額相當於所有房地產交易總金額15％的稅款。預扣稅不僅適用於房地產銷售，而且還適用於房地產交換、清算以及贈予。 另外，當非居民外籍人士在美國投資房地產時，還應該關注遺產稅和贈與稅。如果房產持有人不幸身故，該房產的繼承人將會被美國IRS徵收遺產稅，房產所以州也需繳納州遺產稅。2019年,美國稅務居民的贈與和遺產統一終身免稅額為11,180,000美金，在此範圍內的遺產無需繳納遺產稅，但是對於非美國稅務居民，贈與稅和遺產稅的免稅額僅有60,000美金，超過的部分需要繳納遺產稅。因此，非居民外籍人士應該提前通過適當規劃，來減少或避免未來房產傳承的稅務負擔。 沒有報稅會有什麼後果？ …

結束了漫長的房屋搜索,也選定了合作的貸款機構,你距離入住新家僅有一步之遙:結算日過戶。 與房產經紀人、產權公司代表(title company representative)和貸款專員會面的前幾天,你會從產權公司那裡收到過戶結算文件(closing documents)。這些檔包含結算時應付費用的詳細資訊,收到後要仔細閱讀。 什麼是過戶結算費? 過戶結算費(Closing costs)是在房產交易結算時支付的貸款機構和協力廠商費用,它們既可作為交易的一部分納入貸款,也可提前預付。費率範圍是成交價格的 2% 至 5%。(比如,如果你花了 15 萬美元購置一套房產,過戶結算費即為 3,000 至 7,500 美元。) 在結算日來臨前,深入瞭解這些費用有助於避免在購房交易的最後出現問題。 過戶結算費包括什麼? 經常性費用 RECURRING FEES 作為房主要持續支付的持續性費用,其中一部分要在結算時支付。經常性過戶結算費會存入託管帳戶(escrow account),可以視作用於支付住房費用的強制儲蓄帳戶。這裡的住房費用有很多種,有些在我們介紹養房費用(點擊閱讀)時也有涉及。 最常見的是: 1、房產稅 Property taxes 1 – 8 個月等值稅費,具體取決於購房與當地計稅週期 billing cycle 重疊的時間。 2、房主保險 Homeowners insurance 通常在結算時應付一年期的保費(annual premium),外加兩個或三個月等值付款。 3、預付貸款利息 Prepaid loan interest 按第一筆還款到期前已獲貸款的天數計算。 …

处在地震带的美国人是如何在建筑物抗震能力上做文章的？又有哪些值得我们学习的地方？ 一、人均住房面积大，人口分散美国人口约3亿5千万，城镇化水平高达80%，但人口相对分散，人均居住面积近60平方米，住宅自有率约六成三，高居世界前列。 虽然美国的国际化大都市有很多，诸如纽约、波士顿、芝加哥等，但其城乡一体化程度极高，据美国人口调查局的最新数据显示，在美国的城市结构中，有131个城市常住人口为10万至20万；有878个为3万至10万；而几千至3万之间的小城市(镇)达34000多个。其中10万人以下的小城市(镇)更是占到了城市总数的99%左右。这就导致了，在大的自然灾害来临时相对分散的城镇地域分布和人员分布可以将损失控制在有限的范围内。 二、房屋楼层底，木质和框架－剪力墙结构普遍美国加州位于环太平洋地震带，是地震的多发区，1906年旧金山8.3级大地震；1989年旧金山6.9级地震；1994年洛杉矶6.6级地震。因此当地的法律对建筑物的防震要求近乎苛刻，建筑形式上在美国住宅基本都三层楼以下，甚至很多州府用法律形式明文规定，如果想要建筑三层以上的住宅用房，必须经过非常严格且繁琐的审批程序。这样一来必然会加大建筑成本，拖延工程时间，得不偿失。 木质结构的房屋以其出色的防震功能普遍受到人们的欢迎。这种房屋的优点是建造成本低、速度快、保温好、抗震好，事实也证明木质结构的房屋在面对地震灾害时，能够有效保障人们的生命安全。 而对于纽约这样的大城市，高层建筑开始采用“框架－剪力墙”这一新型结构。不但能够提供足够空间满足所有功能的需要，同时还可以提供较大的抗侧刚度防止建筑物侧倾，提高房屋结构的抗震性能。相对砌体结构和框架结构的建筑物来说，“框架－剪力墙”结构的抗震性能更好一些。 1994年美国洛杉矶发生严重的6.6级地震，震中位于美国洛杉矶市西北35公里处，这次地震虽然是一次中强地震，并没有尼泊尔地震强度大，但因位于洛杉矶市地处经济发达地区，损失同样惨重，上千建筑毁坏、高速公路被震断、停水、断电、断煤气等等，破坏程度惊人，但令人感到意外的是这次地震仅造成62人直接或间接死亡。 2014年美国加州旧金山北部地区再次发生6.0级地震，震源深度11千米。虽然旧金山市不少市民都感觉到了地震，但并无人员伤亡，财产损失情况也比较轻。 主要原因之一就是，受灾严重的南加州地区低层木质结构的房屋大量盛行，因其结构布局相对松散、楼层低、房屋重量更轻，遭遇强烈地震晃动被摧毁时能够大大降低对人的伤害，住在木质房屋里面的人存活的几率会大大高于住在砖块和钢筋混凝土结构房屋里的人，因为地震造成的人员死亡大多数是被房顶和墙体重砸下受伤而死的。 三、房屋功能完善，防灾系统完备美国人一般都要自购房屋，为此他们宁肯节衣缩食。虽然随着时代的演进很多人选择租房，但对于大多数美国人来说，拥有一套真正属于自己的住房仍然是他们“美国梦”的核心。 …